Altersvorsorge

Tja, das ist natürlich ein Klassiker unter all den Finanzfragen! Können Immobilien ein sinnvoller Baustein für die Altersvorsorge sein?

Im Grunde kann man an diese Frage auf 2 Arten herangehen:

• rein finanzmathematisch/wirtschaftlich,
• psychologisch,

Geht man ganz nüchtern an die Sache ran, stellt man fest, dass Immobilien im Grunde ja nichts anderes sind als andere Kapitalanlagen auch. Man investiert einen Betrag und erwirbt das Recht auf einen Zahlungsstrom in künftigen Perioden. Bei selbstgenutzten Eigenheimen besteht dieser in den ersparten Mietausgaben. Aus den Eckdaten

• Anschaffungskosten,
• erwartete Rückflüsse/Kosten für die Immobilie und
• einem Verkaufswert am Ende des Planungszeitraums

läßt sich eine Rendite errechnen. Ist das bei Aktien oder Investmentfonds anders? Nein!

Ob nun eine Anlage vorteilhaft ist oder nicht, hängt neben Ihrer Ertragskraft ganz entscheidend auch von der Wertentwicklung ab. Genau wie bei anderen Anlagen auch, muß der Investor sich ein Bild von der künftigen Marktentwicklung machen, und dies ist nicht einfach! Bei Immobilien kommt es weniger auf die Qualität der Substanz an. Es sind die 3 berühmten “L” der Immobilienwirtschaft, die hier ausschlaggebend sind: Lage, Lage, Lage! Ein billiges, heruntergekommenes Appartement in bester Lage in München oder Düsseldorf kann durch Renovierungsmaßnahmen zu einer echten Perle herausgeputzt werden – umgekehrt geht da gar nichts!

Wer sich also zutraut, für sein Zielobjekt eine fundierte Markteinschätzung abgeben zu können, der kann sicherlich für seine Altersvorsorge von einer Immobilieninvestition einen guten Beitrag erwarten.

Was ist aber mit der Investition in das selbst genutzte Haus? Hier ist man im Regelfall bei der Auswahl der Lage nicht so frei wie bei der reinen Kapitalanlage in Mietimmobilien. Auf eine stetige Wertsteigerung darf man hier naturgemäß nicht hoffen. Nach Murphy´s Gesetz kommt es natürlich dann besonders häufig zu Ehescheidungen, Todesfällen oder beruflich bedingten Umzügen, wenn die Preise für Häuser in der Region im Keller sind !

Berechnungen zeigen, dass unter rein finanzmathematischen Aspekten das Wohnen zur Miete und das Ansparen der freien Mittel in anderen Anlagen vorteilhaft ist. Folgende Nachteile ergeben sich beim Eigenheim:

• Reparaturkosten (der Mieter ruft den Eigentümer an!),
• Geld ist gebunden und man ist nicht flüssig (Aktien kann man dagegen in beliebiger Stückzahl veräußern),
• Lage nicht frei wählbar, Wertentwicklung unsicher,
• Zwang zur Verlustrealisierung in besonderen Lebenssituationen,
• verstärkte Investitionen in “Schnick-Schnack”, also in Maßnahmen ohne nachhaltigen werterhöhenden Effekt.

Sie sagen jetzt: “Ja, aber im Alter zahlt man keine Miete!” Richtig, aber wer mit anderen Anlagen ein hübsches Vermögen gemacht hat, der kann sich die Miete leisten und ist auch noch sehr flexibel! Man denke nur daran, dass man sich bspw. im Alter wohntechnisch verändern möchte (stadtnäher, kleiner, altersgerechter…).

Für das Eigenheim spricht meines Erachtens einzig und allein das psychologische Moment: wer eine Immobilie erwirbt, der muß sparen! Denn die Tilgungsraten des Anschaffungsdarlehens sind nichts anderes als eigene Sparleistungen. Man kann zwar statt Tilgungen andere Anlagen erfolgreicher besparen – aber tut man es wirklich???

Letztlich muß man die Entscheidung nach den Besonderheiten des Einzelfalls treffen und dabei Dinge wie Berufsperspektive, Wohnort und sonstige private Lebensumstände detailliert berücksichtigen.