Wer in der nächsten Zeit ohnehin eine Immobilie finanzieren möchte, der sollte dieses “Projekt” nun möglichst schnell in Angriff nehmen. Denn noch kann man sich durch einen schnellen Kreditabschluss die niedrigen Zinsen auf lange Sicht hin sichern. Auch derzeitige Kreditnehmer, die bereits einen Immobilienkredit in Anspruch nehmen, können sich die aktuellen Zinsen sichern. Möglich ist das durch den Abschluss eines Forward Darlehens, welches in der aktuellen Zinssituation eine ideale Alternative zur späteren Anschlussfinanzierung in vielleicht erst ein oder zwei Jahren ist. In beiden Fällen, also sowohl bei der Erstfinanzierung als auch bei der Anschlussfinanzierung, sollte man sich für eine lange Zinsbindung entscheiden. Diese sollte mindestens zehn, noch besser sogar 15 oder 20 Jahre betragen, um die Zinsen so langfristig wie es geht zu sichern. Die Wahl der langfristigen Zinsfestschreibung ist daher derzeit auch der wichtigste Aspekt, den man bei einer Immobilienfinanzierung beachten sollte.

Darüber hinaus ist selbstverständlich ebenso der Vergleich der Angebote für die  Immobilienfinanzierung wichtig, da hier größeres Einsparpotenzial vorhanden ist. Der Grund dafür, dass die Experten weitere Erhöhungen der Zinsen in der Sparte Immobilienfinanzierung erwarten ist vor allem die jüngst vergangene und die weiterhin erwartete Entwicklung beim Leitzinssatz. Wegen der seit Monaten steigenden Inflationsrate hat die EZB den Leitzins vor kurzem schon das zweite Mal in diesem Jahr erhöht. Und da in der nächsten Zeit eher mit einem weiteren Anstieg der Inflationsrate zu rechnen ist, sind auch weitere Zinsschritte der EZB sehr wahrscheinlich. Insofern wird die Entwicklung des Leitzinssatzes einen sehr großen Einfluss darauf haben, wie sich zukünftig die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln werden.

Soll der Fiskus sich an den Aufwendungen des Steuerzahlers bei der Finanzierung der Photovoltaikanlage beteiligen, müssen neben dem Einkommensteuerrecht auch die Gewerbesteuer und die Umsatzsteuer beachtet werden. Ferner können die Bestimmungen des Investitionszulagengesetzes relevant sein.

Einkommensteuerliche Behandlung von Fotovoltaikanlagen

Die grundlegende Voraussetzung für die einkommensteuerliche Berücksichtigung der Kosten für eine Photovoltaikanlage ist die so genannte Gewinnerzielungsabsicht. Der Steuerpflichtige darf den Strom also nicht nur für den Eigenverbrauch produzieren, sondern muss einen Teil davon in das öffentliche Stromnetz einspeisen, also an einen Betreiber des Stromnetzes verkaufen. Herstellung und Verkauf von Strom sind grundsätzlich als  gewerbliche Tätigkeit im Sinne des Einkommenssteuerrechts zu beurteilen und entsprechend zu versteuern. Hieraus folgt, dass der Steuerzahler seinem Finanzamt die Aufnahme seiner neuen Tätigkeit  mittels eines Fragebogens anzeigen muss.

Betriebliche Einnahmen fallen jedoch nur für den an das Energieversorgungsunternehmen gelieferten Strom an. Nur diejenigen Kosten, die auf diesen betrieblichen Bereich entfallen, sind als Betriebsausgaben steuerlich absetzbar. Dies bedeutet, dass eine entsprechende Kostenaufteilung vorgenommen werden muss. Kurz: der Anteil der für den Markt produzierten Strommengen bestimmt das Volumen der ansatzfähigen Betriebsausgaben.

Abschreibung der Kosten für die Anschaffung der Photovoltaikanlage

Das wesentliche Kostenvolumen, welches es steuerlich zu platzieren gilt, besteht in den Anschaffungskosten der Anlage. Diese können freilich nicht gleich im ersten Jahr steuerlich abgeschrieben werden, sondern sind in Form von jährlichen Abschreibungen über die Nutzungsdauer steuerlich zu verrechnen. Die steuerliche Nutzungsdauer entscheidet darüber, wie hoch die jährlichen Abschreibungsraten ausfallen, legt also fest, wie schnell Investitionen sich steuerlich auch auswirken können. In amtlichen Tabellen ist festgelegt, welches Wirtschaftsgut abzuschreiben ist. Erheblich ist hier jedoch immer die Feststellung, ob es sich bei dem betreffenden Gegenstand bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt. Was zunächst recht einfach klingt, sorgt allerdings in der Praxis immer wieder für Abgrenzungsprobleme. Diese treten insbesondere dann auf, wenn Gegenstände in Gebäuden verbaut werden. Dann stellt sich regelmäßig die Frage, ob diese langsam mit dem Gebäude zusammen oder aber schneller als selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter abgeschrieben werden können. Für die Abschreibungsberechnung bei Solaranlagen sind in diesem Zusammenhang zu unterscheiden:

die  Indachmontage,

die Fassadenmontage,

die Aufdachmontage.

Bei einer Indachmontage tritt die Anlage an die Stelle von Dachziegeln. Sie wird auch als  dachintegrierte  bzw. Solarziegel-Anlage bezeichnet. Bei der Fassadenmontage werden in der Regel Scheiben oder sonstige Fassadenelemente durch Photovoltaikfassadenelemente ersetzt. Nach einem rechtskräftigen Urteil des Finanzgerichtes Rheinland-Pfalz (Az.: 5 K 1639/05 v. 19.03.2007) liegt hier kein bewegliches  Wirtschaftsgut  vor, wenn es sich um eine sogenannte Dachziegel-Photovoltaikanlage                          handelt. In diesem         Fall übernehmen die Photovoltaik- Dachziegel auch die Funktion eines üblichen Hausdaches, und sind somit nicht als bewegliches Wirtschaftsgut zu qualifizieren. Dem entgegen tritt jedoch eine Verfügung des Bayerischen Landesamtes für Steuern vom 5. August 2010. Danach sind auch dachintegrierte Anlagen als selbstständige vom Gebäude losgelöste bewegliche Wirtschaftsgüter zu behandeln. Dies entspricht mittlerweile auch der Auffassung der Finanzverwaltung. Bei der Aufdachmontage werden Photovoltaikmodule mit Trägerkonstruktion  auf Dachziegeln befestigt – ähnlich dem Prinzip einer solchen Anlage auf einem Flachdach oder einer Freifläche auf dem Boden. In diesem Fall ist die Photovoltaikanlage unstreitig ein bewegliches Wirtschaftsgut.

Wie können Fotovoltaikanlagen abgeschrieben werden?

Stets in Anspruch genommen werden darf die lineare  Abschreibung.  Bei Photovoltaikanlagen, die als bewegliche Wirtschaftsgüter gelten, kann alternativ auch die degressive Abschreibung geltend gemacht werden, wenn die Anschaffung der Anlage noch vor dem 1. Januar 2011 erfolgte. Eine Abschreibung nach Gebäudegrundsätzen ist allerdings nicht zulässig. Für Photovoltaikanlagen ist von einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 20 Jahren auszugehen. Die Anschaffungskosten müssen demnach über 20 Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Abschreibung der Photovoltaikanlage als Indachmontage oder Fassadenmontage

Ausgangsgröße für  die Abschreibung sind in erster Linie die nachgewiesenen Kosten der Anlage oder des Moduls. Die Aufwendungen für die Montage der Photovoltaikanlage rechnen ebenfalls zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten und fließen somit in die Abschreibungsbemessungsgrundlage mit ein. Bei Indach- oder Fassadenmontagen ist jedoch eine Abgrenzung zu den Gebäudeherstellungskosten vorzunehmen, da durch  die  Photovoltaikanlage das Dach oder die Fassade ersetzt wird. Kann der Steuerzahler die Aufwendungen für  das Photovoltaikmodul der integrierten Anlage im Einzelfall nicht nachweisen, so kann aus Vereinfachungsgründen davon ausgegangen werden, dass die Kosten, die ohne Photovoltaikanlage auf die  Dacheindeckung bzw. die Fassade entfallen würden, zu den Herstellungskosten des Gebäudes                   zählen.        Der               übersteigende     Teil  der                         gesamten          Aufwendungen ist       dem Photovoltaikmodul zuzuordnen und stellt die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibung der Anlage dar.

Dieser Aufteilungsmaßstab ist übrigens auch auf die durch eine eventuelle Fremdfinanzierung der integrierten Photovoltaikanlage entstehenden Zinsaufwendungen entsprechend anzuwenden.

Zu den Anschaffungskosten der Photovoltaikanlage gehören die Anschaffungsnebenkosten wie Planungskosten, Transportkosten sowie Kosten für die Abnahme der Anlage. Diese Kosten müssen ebenfalls als Abschreibungsraten auf die Laufzeit verteilt werden und können nicht sofort in voller Höhe zum Abzug gebracht werden.

Beispiel: Die Kosten der Anschaffung und Montage einer dachintegrierten Photovoltaikanlage belaufen sich auf 70.000 Euro. Die Kosten für eine reine Dacheindeckung würden 30.000 Euro betragen. Als Kosten für die Photovoltaikanlage sind somit 40.000 Euro über eine Nutzungsdauer von 20 Jahren geltend zu machen. Die übrigen 30.000 Euro sind dem Gebäude zuzuordnen und ggf. mit der Gebäudesubstanz abzuschreiben.

Bei linearer Abschreibung und Anschaffungskosten von 40.000 Euro würde sich ein Abschreibungsbetrag von 2.000 Euro jährlich ergeben. Bei degressiver Abschreibung ergibt sich folgende Rechnung:

Die degressive Abschreibung beträgt das 2,5 fache der linearen Abschreibung, höchstens jedoch 25 Prozent der Anschaffungskosten. Bei Anschaffungskosten von 40.000 Euro ergibt sich bei einer Anwendung der degressiven Abschreibung somit ein Abschreibungsbetrag von 5.000 Euro im ersten Jahr (40.000 Euro / 20 Jahre x 2,5 = 5.000 Euro).

Im Jahr der Fertigstellung der Anlage darf die Abschreibung nur zeitanteilig geltend gemacht werden. Erfolgt die Inbetriebnahme beispielsweise im September, ist für dieses Jahr nur eine Abschreibung in Höhe von 4/12 des Jahresbetrages anzusetzen.

Bei beweglichen Wirtschaftsgütern besteht zusätzlich die Möglichkeit, Sonderabschreibungen oder einen Investitionsabzugsbetrag geltend zu machen. Dies wird jedoch regelmäßig nicht für die typischen Kleinanlagen auf dem Dach des privaten Einfamilienhauses in Betracht kommen, sondern nur bei größeren Einheiten, bei denen eine nahezu ausschließliche unternehmerische Nutzung der Photovoltaikanlage erfolgt.

Laufende Betriebsausgaben

Wie bereits dargestellt sind die durch eine Photovoltaikanlage verursachten Kosten als Betriebsausgaben zu berücksichtigen, soweit sie auf die Produktion des verkauften Stroms entfallen. Ein vollständiger Betriebsausgabenabzug dürfte somit regelmäßig nicht in Betracht kommen. Die durch den eigenen Stromverbrauch verursachten Kosten sind herauszurechnen und als reines Privatvergnügen nicht abzugsfähig. Zu den Betriebsausgaben zählen insbesondere Reparatur- und Wartungskosten, Versicherungsgebühren und  Zählermiete sowie auch Schuldzinsen aus einem Darlehen zur Finanzierung der Anschaffung.

Kostenaufteilung

Den Anteil der gewerblichen Stromerzeugung muss der Steuerpflichtige grundsätzlich im Einzelfall durch entsprechende Angaben nachweisen.

Beispiel:

Eine Solaranlage leistet im Jahr 18.000 kWh

Die Familie verbraucht 4.500 kWh, 13.500 kWh werden in das öffentliche Netz eingespeist. Es ergibt sich ein Anteil der verkauften Leistung an der Gesamtleistung von 75 Prozent. Somit können 75 Prozent der laufenden Kosten und der Abschreibungen mit den Einnahmen saldiert werden. Der übersteigende Betrag unterliegt der Besteuerung, bei einem negativen Ergebnis ergibt sich ein Verlust(vortrag).

Einkunftserzielungsabsicht

Jede steuerlich relevante gewerbliche Tätigkeit setzt voraus, dass diese mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Hierzu hat der Steuerpflichtige insbesondere die Absicht der Einkunftserzielung anhand der berühmten „Totalgewinnprognose“ nachzuweisen; er trägt insoweit die Feststellungslast. Bei der Totalgewinnprognose wird durch Gegenüberstellung von Kosten und Einnahmen geprüft, ob letztendlich Gewinn erzielt werden kann. Der Prognosezeitraum beträgt entsprechend der planmäßigen Nutzungsdauer der Fotovoltaikanlagen i.d.R. 20 Jahre.

Die Finanzverwaltung geht grundsätzlich davon aus, dass beim Betrieb von Photovoltaikanlagen die Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist. Lediglich in den Fällen, in denen eine Fremdfinanzierung vorliegt, ist im Einzelfall die Einkunftserzielungsabsicht nach den allgemeinen Grundsätzen unter Berücksichtigung der individuellen Leistungsdaten der Anlage, der erhaltenen Fördermittel, der vorgenommenen Investitionen und der             Finanzierung zu prüfen.

Bei der Ermittlung der Betriebseinnahmen im Rahmen der Totalgewinnprognose ist zu beachten,dass sich die Vergütung für die Einspeisung aus dem Vertrag über die Einspeisung elektrischer Energie zwischen dem Anlagenbetreiber sowie dem örtlichen Stromversorger ergibt und für einen Zeitraum von 20 Jahren ab Aufnahme des Dauerbetriebs der Anlage Anspruch auf die Einspeisevergütung besteht.

Mitunternehmerschaften

Oftmals werden Immobilien durch Personenmehrheit vermietet. Diese bilden zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenhandelsgesellschaft wie OHG oder KG.

Werden Solaranlagen nun auf einem derartigen Objekt installiert, muss die steuerliche Infektionstheorie beachtet werden. Hierunter versteht man, dass grundsätzlich nichtgewerbliche Tätigkeiten durch das zusätzliche Entfalten unstreitig gewerblicher Aktivitäten dergestalt infiziert werden, dass auch sie den Grundsätzen für Gewerbebetriebe unterliegen.

Nach Auffassung der OFD Frankfurt/Main  (Verfügung vom 04.09.2008 – S 2241 A – 110 – St 213) kommt  es bei Mitunternehmerschaften beim Betreiben einer Photovoltaikanlage auf dem Dach zur gewerblichen Infizierung der Einkünfte aus der Vermietung des Gebäudes, so- fern die Umsätze aus der Photovoltaikanlage im Verhältnis zu den Gesamtumsätzen nicht nur geringfügig sind. Nach den Einkommensteuerrichtlinien ist eine  Geringfügigkeit nur gegeben, wenn der gewerbliche Umsatz nicht mehr als 1,25 Prozent des gesamten Umsatzes ausmacht. Diese Auffassung wurde zwischenzeitlich vom Bundesministerium der Finanzen bestätigt.

Wo liegen die Gefahren der Umqualifizierung von Vermietungs- und Verpachtungseinkünften? Zum einen entsteht die hässliche Gewerbesteuerpflicht. Zum anderen wird aber auch steuerliches Betriebsvermögen begründet. Warum ist das schädlich? Ganz einfach: ein Verkauf von Betriebsvermögen ist stets steuerpflichtig, ein steuerfreier Verkauf der vermieteten Immobilien nach der 10-jährigen Haltefrist scheidet aus.

Möchte man die gewerbliche Infizierung der Vermietungseinkünfte bei Mitunternehmerschaften vermeiden, kann dies ggf. durch die Gründung zweier Unternehmen geschehen. Eines übernimmt dabei die Vermietung, das  andere  die   Erzeugung  und  den  Verkauf   von   Strom  aus  dem  Betrieb  der Photovoltaikanlage. Der Gebäudebestandteil Photovoltaikanlage sollte dann dem zweiten Unternehmen zugeordnet und dort abgeschrieben werden. Bei einem Verkauf der gesamten Immobilie  außerhalb  der  10-Jahresfrist  ist  dann  nur  der  Gewinn,  der  auf  den  Verkauf  der Photovoltaikanlage entfällt, steuerpflichtig. Der Kaufvertrag sollte  entsprechend gestaltet werden.

So viel zur Einkommensteuer.

Gewerbesteuer

Bei von Privatpersonen betriebenen Photovoltaikanlagen sollte die Gewerbesteuer regelmäßig kein Problem darstellen, weil hier der Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro im Jahr meist nicht überschritten wird. Erst bei einem darüber liegenden Gewerbeertrag wird Gewerbesteuer fällig.

Die Einreichung einer Gewerbesteuererklärung wird das Finanzamt dennoch in allen Fällen verlangen.

Umsatzsteuer

Bei den hohen Anschaffungskosten für Photovoltaikanlagen empfiehlt sich die Überlegung, ob man sich vom Finanzamt die bei der Anschaffung bezahlte Umsatzsteuer zurückholen möchte. Auch hier ist die Voraussetzung, dass ein Teil des erzeugten Stroms an einen Betreiber eines Stromnetzes verkauft wird. Nur dann wird der Betreiber Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts und erlangt das Recht zum Vorsteuerabzug. Bei der Planung der Anlage sollte also darauf geachtet werden, dass dauerhaft überschüssiger Strom erzeugt und verkauft werden kann. Aus Sicht des Finanzamts muss die Anlage muss so viel Strom erzeugen, dass mindes tens 10 Prozent davon in das öffentliche Netz eingespeist werden können.

Das Zurückholen der gezahlten Umsatzsteuer funktioniert über die Abgabe einer Umsatzsteuererklärung. In der Folgezeit muss allerdings der Steuerpflichtige in seinen Rechnungen an den Netzbetreiber die Umsatzsteuer ausweisen und an das Finanzamt abführen. Der Betreiber der Photovoltaikanlage muss in der Praxis allerdings zumeist keine Rechnungen schreiben, sondern erhält vom Netzbetreiber eine Gutschrift. Der Steuerzahler muss dennoch regelmäßig eine Umsatzsteuererklärung bzw. Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt übermitteln.

Der Teil des Stroms, der selbst verbraucht wird, ist aber als Eigenverbrauch umsatz- steuerpflichtig, der Unternehmer verkauft diesen Teil sozusagen an sich selbst und trägt als privater Endverbraucher die Umsatzsteuer hierauf. Nach und nach zahlt also der Unternehmer einen Teil der anfangs. zurückgeholten Umsatzsteuer wieder an das Finanzamt  zurück. Allerdings handelt es sich dabei um einen insgesamt geringeren Teil, als die vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer beim Kauf der Anlage. Darüber erhält der Steuerzahler sozusagen den Vorteil eines zinslosen Kredits vom Finanzamt, der anteilig zurückgezahlt wird.

Betreibt der Steuerzahler eine Photovoltaikanlage auf einem Mietwohngrundstück, so ist er al- lein schon durch seine Vermietungstätigkeit umsatzsteuerlicher Unternehmer und damit grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigt. Eine Photovoltaikanlage auf einem Mietwohngrundstück wird zweifelsfrei für das Unternehmen betrieben. Die Lieferung von Strom an den Mieter ist eine steuerpflichtige Leistung. Sie berechtigt ebenso wie die steuerpflichtige  Einspeisung des Stroms in das Netz zum Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen. Das gilt auch, wenn die Vermietung an sich um satzsteuerfrei erfolgt. Für Zwecke der Umsatzbesteuerung des Eigenverbrauchs wird unterstellt, dass zunächst der gesamte produzierte Strom an den Netzbetreiber geliefert wird. Den Teil des Stroms, den der Steuerzahler selbst verbraucht, kauft er vom Netzbetreiber zurück. Für die Bemessungsgrundlage für die Lieferung des Stroms vom Netzbetreiber an den Steuerpflichtigen für den Eigenverbrauch sieht das unser Steuerrecht eine Fiktion von 0,18 Euro je Kilowattstunde vor.

Beispiel Vorsteuerabzug

Die Photovoltaikanlage kostet 50.000 Euro. Darin sind 7.983,19 Euro Umsatzsteuer enthalten, die vom Finanzamt nach Abgabe der Umsatzsteuererklärung/Voranmeldung voll erstattet wer- den. Wenn der Betreiber sich einmal für den Abzug der Vorsteuer entschieden hat, kann er sich auch die Vorsteuern aus den laufenden Kosten erstatten lassen.

Beispiel: Versteuerung des Eigenverbrauchs

Verbraucht der Steuerzahler etwa 4.500 kWh im Jahr selbst, muss er wegen der Geltendma- chung des  Vorsteuerabzugs aus der Anschaffung der Anlage insgesamt 153,90 Euro (4.500 kWh x 0,18 Euro/kWh x 19 %) an das Finanzamt im ersten Jahr zurückzahlen.

Verzicht auf die Umsatzbesteuerung:

Liegt der Umsatz des Unternehmers unter 17.500 Euro im Jahr, kann er auf die Abgabe der Umsatzsteuererklärung verzichten (so genannte Kleinunternehmerregelung). Dann kann er sich allerdings auch die gezahlte Vorsteuer nicht zurückholen und darf in seinen Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen. Ein Jahresumsatz von über 17.500 Euro hingegen verpflichtet den Unternehmer, Umsatzsteuer einzunehmen und an das Finanzamt  zu überweisen. Wichtig ist: Bei der Überprüfung, ob die Grenze von 17.500 Euro im Jahr eingehalten werden kann, müssen die Umsätze aller sonstigen unternehmerischen Tätigkeiten mitberücksichtigt werden!

Dachsanierung mit Einbau einer Photovoltaikanlage:

Oftmals steht der Einbau einer Fotovoltaikanlage im Zusammenhang mit einer Dachsanierung..  Ist in einem solchen Fall die Dachsanierung für die Installation der Photovoltaikanlage nicht erforderlich, können diese Sanierungsaufwendungen nicht dem Unternehmen „Fotovoltaikanlage“ zugeordnet werden.

Ist die Dachsanierung jedoch erforderlich, weil bspw. das Dach der Belastung ansonsten nicht standhalten würde, können die Aufwendungen aus umsatzsteuerlicher Sicht dem Unternehmen

zugeordnet werden. Dies hat zur Folge, dass der Vorsteuerabzug aus den Aufwendungen für die Dachsanierung geltend gemacht werden kann. Da das Dach jedoch auch privat genutzt wird, muss dies als unentgeltliche Wertabgabe wieder versteuert werden. Das Dach wird pauschal zur Hälfte der privaten Gebäudenutzung zugerechnet. Wenn dann die Photovoltaikanlage nur die Hälfte des Daches bedeckt, entfallen nur 25 Prozent des Daches der unternehmerischen Nutzung mit der Folge, dass 75 Prozent  der erhaltenen Vorsteuer in zehn Jahresraten wieder an das Finanzamt abzuführen sind.

Bauabzugsteuer

Wer plant, den Strom zu verkaufen, gilt im steuerlichen Sinne als Unternehmer. den Strom zu verkaufen. Als Unternehmer müssen allerdings die Regeln zur Bauabzugsteuer beachtet werden. Das heißt, wenn sie für die Bauleistungen mehr als 5.000 Euro im Jahr aufwenden, sind sie verpflichtet, 15 Prozent von der Rechnungssumme einzubehalten und als Bauabzugsteuer an das Finanzamt zu überweisen. Hierzu muss der Steuerpflichtige bis zum 10. Tag nach Ablauf des Monats, in dem die Bauleistung erbracht wurde, eine Steueranmeldung auf einem amtlich vorgeschriebenen Vordruck abgeben und die Steuer selbst berechnen. Spätestens 10 Tage nach Ablauf der Steueranmeldefrist muss die Bauabzugsteuer an das zuständige Finanzamt des Bauunternehmers überwiesen sein. Vermieden werden kann dieses Procedere allerdings dann, wenn der Bauunternehmer dem Steuerzahler eine sogenannte Freistellungsbescheinigung vorlegen kann. Diese Freistellungsbescheinigung sollte als Kopie den Rechnungsunterlagen beigefügt und aufbewahrt werden.

Investitionszulage

Investitionszulagen werden nur für Betriebe eines begünstigten Wirtschaftszweiges gewährt. Außerdem muss der Betrieb im sogenannten Fördergebiet – in den neuen Bundesländern lie- gen. Das alleinige Betreiben einer  Photovoltaikanlage gehört nicht zu den begünstigten Wirt- schaftszweigen. Eine Investitionszulage kommt aber grundsätzlich in Betracht, wenn die Anlage auf dem Gelände eines Betriebs der begünstigten Wirtschaftszweige errichtet wird. In diesem Fall wird von einem einheitlichen Gewerbebetrieb ausgegangen. Die erstmalige Errichtung einer Photovoltaikanlage ist in der Regel auch als Erstinvestition einzuordnen, denn sie ist als Erwei- terung einer bestehenden Betriebsstätte im Sinne der Steigerung des Leistungsfähigkeit des Betriebs einzustufen.

Grunderwerbsteuer

Die letzte Steuerart, die zu beachten ist, ist die Grunderwerbsteuer. Diese fällt in der Regel daran, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Dienen  Photovoltaikanlagen  ausschließlich  der  Energieversorgung  des  betroffenen  Grund- stücks, gehörten sie bisher als Gebäudebestandteil zur Immobilie und unterlagen damit auch der Grunderwerbsteuer.

Dienen  die  Anlagen  ausschließlich der Erzeugung  von an den Markt abzugebenden Strom,  sind  die Photovoltaikanlagen so genannte Betriebsvorrichtungen. Bei dachintegrierten Anlagen oder Solardachzie-geln wurden diese Teile bisher dennoch Gebäudebestandteil und waren somit in das Grund vermögen einzubeziehen und ebenfalls der Grunderwerbsteuerpflicht zu unterwerfen.

Photovoltaikanlagen  unterliegen   –   und   unterlagen   auch   bisher    –       jedoch   nicht   der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage,  wenn  es  sich  um  Photovoltaikanlagen  mit Trägerkonstruktion,  so genannte Aufdachmontage, handelt und sie ausschließlich zur Erzeu- gung von zu verkaufendem Strom dienen. Strittig bleibt daraus resultierend weiterhin, wie zu verfahren ist, wenn die Photovoltaikanlage als Aufdachmontage für die Erzeugung von zu verkaufendem Strom und für selbst zu verbrauchendem Strom genutzt wird. Hierzu bieten sich zwei Lösungen an: Zum einen eine Aufteilung der Kosten der Photovoltaikanlage in einen unternehmerischen und einen privat genutzten Teil. Der Teil, der auf die Privatnutzung entfällt, müsste dann der Grunderwerbsteuer unterworfen werden, wenn an der  Auffassung festgehalten würde, dass es sich um einen Gebäudebestandteil aufgrund der Stromversorgung handelt. Zum anderen könnte aber auch die Fiktion aus der Umsatzbesteuerung herangezogen werden. Danach dient die Anlage ausschließlich unternehmerischen Zwecken, sodass die An- lage insgesamt nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen würde.

Im Grunde kann man an diese Frage auf 2 Arten herangehen:

• rein finanzmathematisch/wirtschaftlich,
• psychologisch,

Geht man ganz nüchtern an die Sache ran, stellt man fest, dass Immobilien im Grunde ja nichts anderes sind als andere Kapitalanlagen auch. Man investiert einen Betrag und erwirbt das Recht auf einen Zahlungsstrom in künftigen Perioden. Bei selbstgenutzten Eigenheimen besteht dieser in den ersparten Mietausgaben. Aus den Eckdaten

• Anschaffungskosten,
• erwartete Rückflüsse/Kosten für die Immobilie und
• einem Verkaufswert am Ende des Planungszeitraums

läßt sich eine Rendite errechnen. Ist das bei Aktien oder Investmentfonds anders? Nein!

Ob nun eine Anlage vorteilhaft ist oder nicht, hängt neben Ihrer Ertragskraft ganz entscheidend auch von der Wertentwicklung ab. Genau wie bei anderen Anlagen auch, muß der Investor sich ein Bild von der künftigen Marktentwicklung machen, und dies ist nicht einfach! Bei Immobilien kommt es weniger auf die Qualität der Substanz an. Es sind die 3 berühmten “L” der Immobilienwirtschaft, die hier ausschlaggebend sind: Lage, Lage, Lage! Ein billiges, heruntergekommenes Appartement in bester Lage in München oder Düsseldorf kann durch Renovierungsmaßnahmen zu einer echten Perle herausgeputzt werden – umgekehrt geht da gar nichts!

Wer sich also zutraut, für sein Zielobjekt eine fundierte Markteinschätzung abgeben zu können, der kann sicherlich für seine Altersvorsorge von einer Immobilieninvestition einen guten Beitrag erwarten.

Was ist aber mit der Investition in das selbst genutzte Haus? Hier ist man im Regelfall bei der Auswahl der Lage nicht so frei wie bei der reinen Kapitalanlage in Mietimmobilien. Auf eine stetige Wertsteigerung darf man hier naturgemäß nicht hoffen. Nach Murphy´s Gesetz kommt es natürlich dann besonders häufig zu Ehescheidungen, Todesfällen oder beruflich bedingten Umzügen, wenn die Preise für Häuser in der Region im Keller sind !

Berechnungen zeigen, dass unter rein finanzmathematischen Aspekten das Wohnen zur Miete und das Ansparen der freien Mittel in anderen Anlagen vorteilhaft ist. Folgende Nachteile ergeben sich beim Eigenheim:

• Reparaturkosten (der Mieter ruft den Eigentümer an!),
• Geld ist gebunden und man ist nicht flüssig (Aktien kann man dagegen in beliebiger Stückzahl veräußern),
• Lage nicht frei wählbar, Wertentwicklung unsicher,
• Zwang zur Verlustrealisierung in besonderen Lebenssituationen,
• verstärkte Investitionen in “Schnick-Schnack”, also in Maßnahmen ohne nachhaltigen werterhöhenden Effekt.

Sie sagen jetzt: “Ja, aber im Alter zahlt man keine Miete!” Richtig, aber wer mit anderen Anlagen ein hübsches Vermögen gemacht hat, der kann sich die Miete leisten und ist auch noch sehr flexibel! Man denke nur daran, dass man sich bspw. im Alter wohntechnisch verändern möchte (stadtnäher, kleiner, altersgerechter…).

Für das Eigenheim spricht meines Erachtens einzig und allein das psychologische Moment: wer eine Immobilie erwirbt, der muß sparen! Denn die Tilgungsraten des Anschaffungsdarlehens sind nichts anderes als eigene Sparleistungen. Man kann zwar statt Tilgungen andere Anlagen erfolgreicher besparen – aber tut man es wirklich???

Letztlich muß man die Entscheidung nach den Besonderheiten des Einzelfalls treffen und dabei Dinge wie Berufsperspektive, Wohnort und sonstige private Lebensumstände detailliert berücksichtigen.