Altersvorsorge

Wie bereits hier erläutert, sind grundsätzlich sämtliche Geldanlagen zum Vermögensaufbau und damit zur Altersvorsorge geeignet. Allein schon dieser Gedanke ist wichtig! Es kommt nicht auf das “WAS” an, sondern auf das “WIE”! Letztendlich geht es immer darum, sich von einem Geldbetrag zu trennen und mit dieser Transaktion in späteren Jahren Rückflüsse zu generieren, die ihrer Höhe nach möglichst weit über der Summe der Auszahlungen liegen sollen. Ob man hier in Immobilien, Lebensversicherungen oder Aktien geht, die Rechentechnik ist eigentlich immer die gleiche. Keine Anlageart ist der anderen per se überlegen!

Diese einfache Erkenntnis wird aber beim Verkauf von Anlageprodukten gerne ignoriert. Machen wir uns nichts vor: der Finanzberater möchte i.d.R. ein ganz bestimmtes Produkt verkaufen und jubelt dem Anleger somit irgendwelche spezifischen “Vorteile” unter, wobei natürlich in der Verkaufspsychologie sämtliche Register gezogen werden. So wird dann eine Anlage plötzlich “steuerlich vorteilhaft”, oder eine Immobilie ist “in wunderschöner Lage”. Was soll der Quatsch? Als Anleger möchte ich doch nur eines: ein optimales finanzielles Ergebnis! Ein kleines Appartement in Düsseldorf kann einer Villa im Schwarzwald renditetechnisch haushoch überlegen sein, eine Aktienanlage in ein Top-Unternehmen ohne jedwede Steuervorteile lässt irgendeinen Steuerspar-Fonds unter Umständen ganz alt aussehen. Es kommt eben nicht auf das Gefühl an (“och ,das ist aber schön…”), sondern allein auf die Zahlen!

Als Anleger müssen wir uns darüber bewußt sein, dass hier nüchterne Finanzmathematik gefragt ist, deren Gesetzmäßigkeiten durch kein emotionales “BLABLA” der Welt außer Kraft gesetzt werden können. Leider wissen nur die wenigsten, wie man so eine finanzmathematische Berechnung angeht. Ich empfehle daher allen Anlegern dringend folgendes:

Gehen Sie am nächsten Samstag zum Kiosk und kaufen Sie die FAZ. Nehmen Sie dort das dritte Produkt (“Finanzmarkt”) heraus und schlagen Sie es auf. In der Regel finden Sie dort direkt auf der zweiten Seite den wöchentlichen Artikel von Volker Looman, die “Vermögensfrage”. Hier wird in wirklich bewundernswerter Weise anhand von Praxisfällen einmal aufgezeigt, wie gerechnet werden muss! Dabei demaskiert der Autor schonungslos den Unfug, den uns die Finanzbranche immer wieder verkaufen will, indem sie die verwirrende Konditionenlandschaft und die Unwissenheit der Anleger schamlos ausnutzt. Leider fehlen in diesem Artikel die Schaubilder, so dass das ganze manchmal recht mühsam zu lesen ist. Wir wollen heute einmal aufzeigen, wie so eine Berechnung à la Looman funktioniert und nehmen uns mal den Klasse-Artikel vom 16.08.2008 her. Hier geht es um die Kapitalanlage in vermietete Immobilien.

Schritt 1 – Datensammlung

Am Anfang einer jeden Analyse steht immer die Zusammenstellung der wichtigsten Daten der Fallstudie, die natürlich je nach Fallgruppe unterschiedliche Relevanz besitzen:

- Alter des Anlegers (wichtig für die Risikoneigung),
- Vermögen und Schulden (wichtig zur Optimierung der Vermögensstruktur),
- Einkommen (wichtig für die Ermittlung des persönlichen Steuersatzes und der finanziellen Belastbarkeit),

- Beschreibung des Anlageobjekts (eine Immobilie, ein Eigenheim, ein Bausparvertrag….) mit vollständiger Angabe der Prämissen (Nebenkosten? steuerliche Einordnung?)
- Wer empfiehlt diese Anlage und aus welchem Grund?
- Wie ist die gängige Meinung der Öffentlichkeit zu diesen Anlageformen und worauf gründet diese Haltung?

- Darstellung der Finanzierung einschl. Tilgungsplan

Hier die Daten vom 16.08.2008 – ich schmücke etwas aus:

Die Immobilienabteilung einer Bank möchte einem einigermaßen vermögenden Anleger eine Eigentumswohnung andrehen und stellt eine schöne Wertentwicklung sowie Steuervorteile in Aussicht. Bereits weichgekocht durch die Angst vor Inflation und Abgeltungsteuer bekommt der Anleger ein Angebot zum Erwerb einer Eigentumswohnung, dessen Eckdaten hier zusammengefasst sind:

Bereits hier muß auffallen, dass für die Wohnung knappe 36 Jahresmieten aufzurufen sind! 20 sind eigentlich bereits ein Höchstwert!

Die Finanzierung soll so aussehen:

Im Tilgungsplan kann der Verlauf des Darlehens gut nachvollzogen werden:

Schritt 2 – Finanzplan für das erste und das letzte Jahr

Hier werden aufgezeigt:

- die Finanzflüsse aus der Bewirtschaftung des Anlageobjektes (hier: der Immobilie),
- die Finanzflüsse aus der Finanzierung (Zinsen, Tilgung) der Anlage,
- die Steuerwirkungen,
- die Liquiditätswirkungen unter Berücksichtigung aller dieser 3 Faktoren.

Schritt 3 – Vollständiger Finanzplan (“VOFI”) über den gesamten Planungshorizont

Jede Berechnung mündet bei Volker Looman in eine Zahlungsreihe nach Steuern, egal um welche Art Kapitalanlage es sich handelt.
Dies ist der entscheidende Punkt. Hier wird letztlich der Vermögensendwert ermittelt, woraus dann auch die Rendite errechnet werden kann. Noch viel wertvoller am VOFI ist aber, dass
er die impliziten Prämissen der Anlage deutlich macht:

- kann ich mir die Finanzabflüsse in den einzelnen Jahren wirklich erlauben?
- was ist wenn der Endwert der Anlage stark von der Prognose abweicht?
- wie wirken sich evt. Zinsänderungen aus?
- wie liquide/flexibel bin ich in den einzelnen Jahren?

Hier der VOFI für den beschriebenen Fall.

Erst, wenn die Zahlungsreihe steht, kann eine Rendite (interne Verzinsung) errechnet werden. Im Klartext sagt uns der VOFI folgendes:

Zahle ich zunächst mein Eigenkapital von 30.000,00 € ein, leiste dann 10 Jahre lang Sparraten von 270,00 € im Monat, und beträgt mein Endvermögen dann 77.000,00 € (Wert der Immobilie abzüglich Restschuld lt. Tilgungsplan) dann hat sich mein Geld mit nur 2,6 % jährlich verzinst. Was nun aber, wenn die Immobilie nicht den Wert, der im VOFI berücksichtigt ist, erreicht? Klar, die Rendite rutscht in den Keller und wird u.U. sogar negativ. Die Geldvernichtung ist perfekt, denn die kostspielige Finanzierung muß ja gleichwohl bedient werden.

Schritt 4 – Schlussfolgerung

1. Die Rendite wird in den Verkaufsgesprächen nicht thematisiert,
2. statt dessen werden dem Anlager utopische Wertentwicklungen der Immobilie vorgegaukelt und
3. er wird mit einer überteuerten Immobilie in eine kostspielige Finanzierung getrieben.

Hier die Endwertsimulation für die Immobilie:

Die 240.000,00 € stellen mit dem 20fachen der Jahresmiete den realistischen Wertansatz der Immobilie dar. Soll die Lücke zur anfänglichen Überbewertung durch eine rasche Wertsteigerung geschlossen werden, wäre hierfür eine Wertsteigerung von sage und schreibe 7,8 % p.a. erforderlich!

Wer also in Immobilien zu investieren gedenkt,der

1. checke immer die Lage des Objekts und damit die Wiederverkäuflichkeit,
2. zahle nie mehr als 20 Jahresmieten für das Objekt,
3. zahle nie mehr als etwas über 5 % Zinsen für die Finanzierung.